Albérleti díjak – csökkenthetőek? Hogyan módosítható a lakbér?
dr. Madocsai Márton
A koronavírus világjárványra tekintettel, illetve annak gazdaságra gyakorolt hatása miatt is sok ember nehéz helyzetbe került lakásbérleti jogviszonyának (“albérletének”) fenntartása tekintetében, különösen a bérleti díj (lakbér) további rendszeres és változatlan összegének megfizetése miatt. Jelen cikkben a bérleti díj módosítására, illetve csökkentésére vonatkozó jogi lehetőségeket tekintjük át egy lakás vagy akár lakrész bérletének tekintetében.
Egy lakás bérletére (hétköznapi nevén: albérlet) speciális szabályozás vonatkozik, mivel a bérelt lakás, lakrész (szoba) a mindennapi lakhatásunkat, életünket biztosítja, alapvetően határozza meg élethelyzetünket, így a jogalkotó szigorú törvényi szabályokat ír elő a bérbeadó (tulajdonos) és a bérlő között létrejött jogviszony létesítésére és fenntartására. Az egyik ilyen legfontosabb és a témánk szempontjából is releváns szabály, hogy a lakásbérleti szerződés megkötése tekintetében az írásbeliség törvényi előírás, a szerződés írásba foglalása a bérleti jogviszony érvényességi feltétele.
Természetesen az alaki feltételek mellett mindenki számára legalapvetőbb kérdés, hogy az adott lakásnak, lakrésznek, szobának mennyi a havi lakbére, illetve mennyi a havonta fizetendő (“rezsi”) költsége. A lakbér összege leginkább a felek (bérbeadó-bérlő) megállapodásától függ, erre vonatkozóan a piaci ármeghatározás és árképzés az irányadó. Viszont a lakásbérleti szerződés írásbeliségéből az következik, hogy a lakbér és az egyéb költségek összegét vagy körét írásba foglalt szerződésben szükséges rögzítenünk. Itt jegyezhető meg az, hogy a bérleti díjat mindig előre szükséges fizetni, vagyis például március hónap 10. vagy 15. napjáig a március havi lakbért fizetjük, és nem az előző hónapra, februárra vonatkozót. Itt szeretném hozzátenni azt is, hogy a lakbér a lakás használati jogának ellenértékét jelenti, vagyis például ha “hazaköltözünk” 1 hónapra, a lakbérre vonatkozó fizetési kötelezettségünk főszabály szerint változatlanul fennáll.
Ugyanakkor természetesen előfordulhat olyan élethelyzet, amikor esetlegesen munkahelyünkön vagy bármilyen magánéleti esemény miatt a lakbér megfizetése anyagi nehézségekbe ütközik. Ilyen helyzetben mindenképpen javasoljuk, hogy kezdeményezzük a tulajdonossal (bérbeadóval) az egyeztetést, keressük az egyezség megkötésének lehetőségét, mivel a felek kölcsönösen elfogadott megállapodása alapján, mindkét fél egyezsége esetén a lakbér módosítható, így csökkenthető is. Ilyen esetben is az írásbeliség szabályát szükséges alkalmaznunk, ami eredeti bérleti szerződésünk módosítását jelenti, vagyis külön szükséges egy szerződés módosításra vonatkozó okiratot készítenünk, amelyet mindkét fél aláírásával lát el, illetve tanúk is igazolják a szerződés módosításának létrejöttét. (A szerződés ügyvédi ellenjegyzéshez nem kötött, de természetesen ügyvéd segítsége kérhető.)
Sajnálatos módon előfordulhat olyan helyzet is, amikor a bérbeadó elzárkózik az egyezségtől és a lakbér csökkentésétől, módosításától, átütemezésétől. Tekintettel arra, hogy a már említettek szerint a lakásbérleti szerződés, a szerződés polgárjogi jellegéből adódóan két fél egyezsége, megállapodása, így módosításához, tartalmi változtatásához is mindkét fél akaratára (szándékára) és a megegyezésére alapvetően szükség van. Ebből következik az is, hogy a bérbeadó egyoldalúan jogszerűen dönthet úgy, hogy a bérleti díjat a bérlői érvelés és kérés ellenére nem csökkenti. (Megjegyezzük, hogy a bérbeadó általi bérleti díj emeléséhez is a bérlő elfogadása szükséges.)
Amennyiben ilyen helyzetbe kerültünk, vagyis a lakbér csökkentésére vonatkozóan a szerződés módosítására nincsen lehetőségünk a bérbeadó elzárkozó magatartása miatt, és a szerződés egyoldalú felmondását szeretnénk elkerülni és a bérelt lakásban tovább lakni, akkor a jog a bírósági szerződésmódosítás lehetőségét kínálja számunkra.
A bírósági szerződésmódosítás jogintézménye nevéből adódik, hogy ilyen esetben a jog eszközével élve bírósághoz szükséges fordulunk, vagyis polgári peres úton kérhetjük a lakbér megállapítását, csökkentését meghatározott feltételek fennállása esetén és bizonyítási kötelezettség mellett. Természetesen érthető, hogy esetlegesen egy hosszan tartó pereskedés a bérlő számára is rendkívüli terhet jelenthet időben és anyagilag is, de szükséges aláhúzni azt, hogy a két fél között létrejött szerződés esetén, annak tartalmának, szinte bármilyen rendelkezésének megváltoztatására kizárólag egyező akarattal és csakis a felek (bérbeadó-bérlő) jogosultak. Vagyis bármilyen módosításhoz az írásbeliséghez kötöttség révén mindkét fél által aláírt szerződés módosítással van lehetőség.
Fontos szabály az is, hogy a bérleti díj fizetése főszabály szerint semmilyen körülmények között nem tagadható meg, a bérleti díj egyoldalúan módosítása (csökkentése) a polgár jog szabályai szerint nem elfogadható. Amennyiben a bérlet díjat nem fizetjük, akkor a bérbeadó jogszerűen mondhatja fel a szerződést, illetve az elmaradt (fennmaradó) bérleti díjra vonatkozó igényét jogszerűen érvényesítheti a bérlővel szemben. Továbbá, ha esetleg a bérbeadó által közölt jogszerű felmondási időt követően a lakást nem hagyjuk el, azon esetben – a lakás használatára vonatkozó szerződés megszűnése miatt – jogcím nélkül használókkal válunk. Ilyen esetben a bérbeadó jogosult lakáshasználati díjra, ami a lakbérrel megegyező összeg.
A fentiek kizárólagosan általános áttekintésnek tekinthetők, jogi tanácsadásnak nem minősülnek. Az egyedi és további élethelyzetek, szerződéses jogviszonyok a helyzetek megítélését érdemben befolyásolhatják. A tájékoztató továbbá elsődlegesen természetes személyek (magánszemélyek) közötti jogviszony szemszögéből készült.
Jogszabályok:
- 2013. évi V. törvény – a Polgári Törvénykönyvről
- 1993. évi LXXVIII. törvény – a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról